Der Druck auf ältere Büro-Immobilien wächst seit Jahren. Er wird verstärkt durch vermehrtes Arbeiten im eigenen Zuhause, New Work und steigende Nachhaltigkeits-Anforderungen. Zugleich verschärft sich der Wohnungsmangel, insbesondere in den Wachstumskernen, weil weniger Neubau stattfindet. Dadurch gerät die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen verstärkt in den Fokus. Zumal mit der steigenden Nachfrage nach Mikro-Apartments, Boarding Houses oder Pflege-Immobilien zunehmend auch eine Wirtschaftlichkeit für den aufwändigen Umbau der Büroimmobilien dargestellt werden kann.
Von Wulff Aengevelt
Angesichts steigender Anforderungen an ESG-Kriterien, energetische Nachhaltigkeit und flexible, für New Work geeignete Grundrisse ist ein Filteringprozess auf den Büromärkten zu erwarten: Einerseits werden neue, immer modernere Büro-Immobilien geschaffen. Andererseits sind energetisch noch nicht optimierte, außerhalb des Stadtzentrums gelegene Immobilien nur noch schwer zu vermieten. Für solche Objekte bietet sich die Umnutzung zu Wohnungen an.
Nutzungsänderung ist wirtschaftlich geworden
Grundsätzlich ist das Thema nicht neu. Allerdings ließen sich in der Vergangenheit Nutzungsänderungen zu Gebäuden mit Wohnzwecken häufig nicht wirtschaftlich darstellen, weil die Umbaukosten zu hoch waren. Eine Umnutzung blieb die Ausnahme. Aktuell wachsen die Chancen dafür vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage nach MikroApartments, Boarding Houses, altengerechten Apartments oder Pflege-Immobilien: Mikro- Apartments mit 20 bis 40 Quadratmetern Wohnfläche treffen auf eine stark wachsende Nachfrage von Pendlern, Berufstätigen mit doppelter Haushaltsführung, Studierenden und Senioren.
Die durchschnittliche Miete für die oft möblierten und mit inkludierten Serviceleistungen angebotenen Apartments liegt in A-Städten bei 21,10 Euro je Quadratmeter. Die Miete liegt damit deutlich oberhalb des Niveaus für Normalwohnungen. Boarding Houses, deren Mieten zwischen Hotels und Normalwohnungen angesiedelt sind, werden ebenfalls zunehmend von Projektbeschäftigten nachgefragt.
Ein neues Zuhause auch für Pflegebedürftige
Der demographische Wandel lässt zudem auch die Nachfrage nach Pflegeimmobilien steigen. So stellten Heime im ersten Halbjahr 2023 die einzige Gebäudekategorie dar, bei der die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch anstieg, während für Mietwohnungen und Wohneigentum massive Einbrüche zu verzeichnen waren.
Vor diesem Hintergrund stellt die Umnutzung zu Wohnzwecken eine Alternative für nicht mehr bedarfsgerechte Büroimmobilien dar. Besonders dann, wenn relativ kleine Apartments geschaffen werden können, die einerseits mit dem Grundrissraster der Büro-Immobilie kompatibel sind und die andererseits aufgrund der höheren erzielbaren Quadratmeter-Mieten wirtschaftlich tragfähig realisiert werden können.
Immer mehr Menschen wollen in der Stadt wohnen
Gestützt wird diese Entwicklung durch den Trend zum urbanen Wohnen, der durch Verkehrsprobleme und Klimaschutzauflagen in Zukunft weiter steigen wird. Entsprechend eignen sich insbesondere notleidende, das heißt ganz oder teilweise leerstehende Büro-Immobilien in Stadtteilzentren für den Umbau zu Wohnzwecken. Wenn solche Objekte zu Kaufpreisen von deutlich unter 2.000 Euro je Quadratmeter erworben werden können, lassen sich Umbauten wirtschaftlich darstellen.
Solche Konversionen bieten nicht nur Perspektiven für in die Jahre gekommene Bürogebäude, sondern tragen wesentlich zur Belebung auch von 2a- und 2b-Standorten und zur Entlastung städtischer Wohnungsmärkte bei.
Hoffnung auf die Trendwende
Es sind besonders internationale Investoren, die als erste in Deutschland antizyklisch agieren und investieren. Das liegt nicht an einer anderen Markteinschätzung, sondern an global längerer Markterfahrung: Wenn der deutsche Immobilienmarkt wieder anspringt, wollen sie mit intelligenten Ankäufen die ersten beim Aufbruch sein.
Die Expo Real hat es im Oktober deutlich gezeigt: Die Krise ist noch nicht überwunden. Aber sie macht Mut, denn die große Mehrheit der Teilnehmer verströmte ungeachtet der schwierigen Rahmenbedingungen Optimismus und zeigte sich lösungsorientiert, statt zu jammern. Das reflektiert Potential.
Fotos: © Tomas Miki/shutterstock; Aengevelt