Wohnungseigentum ist grundsätzlich frei veräußerbar — eigentlich eine Selbstverständlichkeit. Manchmal bestimmen Gemeinschaftsordnungen in diesem Zusammenhang jedoch Einschränkungen. Beispielsweise ist es möglich, dass die Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht wird. Dadurch soll eine gewisse Kontrolle der personellen Zusammensetzung einer Gemeinschaft erreicht werden. Es geht also abstrakt formuliert darum, dass die Eigentümer vor dem Eindringen unerwünschter Personen in ihre Gemeinschaft geschützt werden.
Von Niki Ruge
Die Möglichkeit zur Vereinbarung von Veräußerungsbeschränkungen kennt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schon lange. Wohl deshalb gibt es in der Praxis vielfältige Gestaltungen, die der Sache nach darauf hinauslaufen, dass eine bestimmte Person oder eventuell auch mehrere Personen der Veräußerung einer Wohnung oder eines Teileigentums zustimmen müssen. Eine Veräußerung ohne diese Zustimmung ist grundsätzlich unwirksam. Wer der Zustimmungsberechtigte ist, also die Person, die die Zustimmung erteilen darf, kann durchaus unterschiedlich geregelt sein. Eine häufig anzutreffende Gestaltungsmöglichkeit ist, dass diese Aufgabe dem Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums zukommt. Streit darüber, ob die Zustimmung erteilt werden muss, kommt vor. Das ist in aller Regel stets eine Frage des Einzelfalles.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Juli 2023 – V ZR 90/22
In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1985 ist bestimmt, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf. Es besteht also eine Veräußerungsbeschränkung. Die spätere Klägerin veräußert ihre Einheit und bittet den Verwalter um Erteilung seiner Zustimmung, die dieser jedoch verweigert.
Mit ihrer gegen den Verwalter gerichteten Klage will die Klägerin die Zustimmung nun auf dem Rechtsweg erreichen. Sie hat damit aber weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg, und auch der Bundesgerichtshof (BGH) verschließt sich ihrem Begehren. Die Klage bleibt erfolglos, weil sie gegen den falschen Klagegegner gerichtet sei. Die Klägerin hätte nicht gegen den Verwalter, sondern vielmehr gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen müssen.
Der rechtliche Kontext
Der rechtliche Kern der Entscheidung mag zunächst überraschen. Denn eindeutig war in der Teilungserklärung bestimmt, dass der Verwalter der Zustimmungsberechtigte ist. Von diesem Punkt war offensichtlich auch die Klägerin ausgegangen. Der BGH hat in seiner Entscheidung allerdings deutlich herausgearbeitet, dass man dabei nicht stehenbleiben darf. Hintergrund ist insoweit die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Im Blick zu behalten gilt dabei, dass der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse
des Verwalters und sein Verhältnis zu der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundlegend neu ausgestaltet hat. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nunmehr sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis ausschließlich der Gemeinschaft. Sie erfüllt die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe. Internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen der Gemeinschaft umsetzt und dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt wird.
Dies zeigt sich zum Beispiel bei der Pflicht zur Einberufung einer Versammlung. Zwar richtet sich § 24 Abs. 2 WEG dem Wortlaut nach an den Verwalter. Damit ist aber nach der neuen gesetzlichen Konzeption nur die interne Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen angesprochen. Die Pflicht zur Einberufung einer Versammlung ist eine Pflicht der Gemeinschaft, die sie durch das zuständige Organ Verwalter erfüllt.
Ähnliches soll nach Meinung des BGH für die Erteilung einer Veräußerungszustimmung gelten. Auch in diesem Fall ist der Verwalter nur das ausführende Organ der Gemeinschaft. Übrigens unabhängig davon, wann genau die Teilungserklärung mit Veräußerungsbeschränkung errichtet wurde. Die Verantwortlichkeit für die Erfüllung trägt die Gemeinschaft. Dementsprechend ist sie zu verklagen, wenn eine Zustimmung unberechtigt verweigert wird, und nicht der Verwalter.
Schlussfolgerungen für die Verwaltungspraxis
Die Entscheidung rückt einen wichtigen Aspekt der WEG-Novelle in den Mittelpunkt der Betrachtung, nämlich die grundsätzliche rechtliche Konstruktion innerhalb einer jeden Gemeinschaft. Insoweit steht nunmehr die Gemeinschaft selbst als eigenständige Rechtsperson deutlich im Vordergrund. Sie ist die Trägerin von Rechten und Pflichten und zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berufen. Dabei bedient sie sich eines Organes, des Verwalters. Dieser Verwalter verdrängt sie aber nicht aus ihren Rechten und Pflichten, sondern nimmt nur die ihm zugewiesenen Aufgaben für die Gemeinschaft wahr. Dementsprechend müssen Dritte, die Ansprüche anmelden wollen, sich grundsätzlich an die Gemeinschaft richten.
Ein weiterer Aspekt: Die Klage auf Erteilung der Zustimmung hat einen Streitwert, nach dem die Gerichtskosten und Anwaltsgebühren berechnet werden.
Der Streitwert errechnet sich nach dem Verkaufspreis des Wohnungs- oder Teileigentums und wird in der Regel bei 20 Prozent gekappt. Für eine Wohnung, die zu einem Preis von 300.000 Euro verkauft wird, beträgt der Streitwert folglich 60.000 Euro. Das ist ein relativ hoher Wert, der zu nicht unerheblichen Kosten führt. Diese Kosten trägt im Ergebnis derjenige, der im Prozess unterliegt. Auch deshalb sollte man auf jeden Fall darauf achten, dass die richtige Person in Anspruch genommen wird.
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