Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Statt der Einheitswerte werden dann in den meisten Bundesländern die Grundsteuerwerte der Besteuerung zugrunde gelegt, in einigen Bundesländern nur die Fläche. Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss daher in diesem Jahr eine Steuererklärung abgeben.
Von Hans-Joachim Beck
Die Neuregelung bei der Grundsteuer gilt nicht in sämtlichen Bundesländern. Der Gesetzgeber hat zwar mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 ein Bundesgesetz geschaffen, mit dem die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer neu geregelt wurde. Statt der Einheitswerte werden dann neue sogenannte Grundsteuerwerte der Besteuerung zugrunde gelegt.
Aber da nicht alle Bundesländer mit der Neuregelung einverstanden waren, hat man im Grundgesetz eine sogenannte Öffnungsklausel eingeführt, nach der die Bundesländer eigene abweichende Regelungen über die Grundsteuer einführen dürfen.
Bundesmodell nicht überall
Davon haben die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen Gebrauch gemacht und Regelungen eingeführt, die nicht an den Wert des Grundstücks anknüpfen, sondern an die Flächen. In den übrigen Bundesländern gilt das sogenannte Bundesmodell. Die Länder Sachsen und Saarland haben ebenfalls eigene Gesetze erlassen, darin aber im Wesentlichen das Bundesmodell übernommen und lediglich eigene Steuermesszahlen festgelegt.
Für die Frage, welche Regelung gilt, kommt es darauf an, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Liegt es in einem Bundesland, in dem das Bundesmodell gilt, muss noch in diesem Jahr eine Erklärung für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte abgeben werden.
Dafür steht ein nur kleines Zeitfenster vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 zur Verfügung. Die Erklärungen müssen online per Elster abgegeben werden. Dafür benötigen Eigentümer eine Zertifizierung, die rechtzeitig beantragt werden muss. Die Adresse hierfür lautet: www.elster.de/portal/registrierung-auswahl. Die Zertifizierung wird voraussichtlich bis zu zwei Wochen dauern.
Hier kommt der Verwalter ins Spiel
Die Online-Steuererklärungen kann der Verwalter für die Eigentümer abgeben. Die Erklärung muss anschließend ausgedruckt und dann von dem Eigentümer eigenhändig unterschrieben werden. Bei Eigentumswohnungen muss jeder einzelne Eigentümer die Erklärung selbst abgeben, da die WEG für die Grundsteuer nicht zuständig ist.
Der WEG-Verwalter kann den Eigentümer allerdings unterstützen, indem er ihm die Gesamtfläche des Grundstücks benennt, auf dem die Anlage steht, und das Baujahr des Gebäudes. Als besonderen Service kann er ihm auch noch die Gemarkung, die Flur und das Flurstück des Grundstücks benennen.
Daten fürs Finanzamt
Welche Daten dem Finanzamt übermittelt werden muss, hängt davon ab, in welchem Verfahren das Grundstück zu bewerten ist. Wohngrundstücke werden in Ertragswertverfahren bewertet. Das sind Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Zunächst müssen neben der Adresse die Gemarkung, die Flur und das Flurstück des Grundstücks angeben werden.
Damit das Finanzamt den Wert des Grund und Bodens ermitteln kann, müssen die Fläche des Grund und Bodens sowie der Bodenrichtwert angeben werden. Der Bodenrichtwert kann dem Internet unter der Adresse boris.de entnommen werden. Bei einer Eigentumswohnung geben Eigentümer die Fläche des gesamten Grundstücks und ihren Miteigentumsanteil an.
Ermittlung des Ertragswertes
Zur Ermittlung des Ertragswertes werden nicht die tatsächlichen Mieten zugrunde gelegt, sondern typisierte Mieten, die aus dem Mikrozensus des Statistischen
Bundesamtes abgeleitet sind. Der Eigentümer beziehungsweise Verwalter braucht sich darum jedoch nicht zu kümmern. Er ordnet die Wohnungen in dem Vordruck lediglich einer Größenkategorie zu und gibt die Quadratmeterzahlen an.
Hat seine Eigentumswohnung beispielsweise 135 Quadratmeter, gibt er in der Kategorie „Wohnungen mit einer Wohnfläche von 100 m² und mehr“ die Zahl 1 ein. Bei der gesamten Wohnfläche gibt er 135 ein. Außerdem ist anzugeben, wie viele Garagenplätze der Wohnung zuzuordnen sind. Den Rest erledigt der Computer des Finanzamts.
Im Sachwertverfahren bewerten
Handelt es sich um mehrere Wohnungen, gibt der Eigentümer oder Verwalter an, wie viele Wohnungen der jeweiligen Größenkategorie zuzuordnen sind, und benennt die Gesamtzahl der Wohnfläche in der jeweiligen Kategorie. Außerdem ist das Baujahr des Gebäudes anzugeben.
Schwieriger wird es, wenn es sich nicht um ein Wohngebäude handelt. Denn diese werden im Sachwertverfahren bewertet. Auf die Mieten kommt es nicht an. Hierzu ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes anzugeben. Wenn diese nicht aus den Bauakten entnommen werden kann, müssen Eigentümer oder Verwalter diesen Wert ermitteln lassen.
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