In vermietete Wohnungen zu investieren, ist in den meisten Großstädten so wenig lukrativ wie noch nie: Das Angebot ist knapp, neben nationalen beleben zusehends auch internationale Investoren den Markt. Nach den Top-7-Städten sind auch B-Standorte wie Hannover, Münster oder Karlsruhe leergefegt. Die Preise steigen und die Renditen liegen bei teils unter drei Prozent.
Von Stefan Frey
In München liegen die Preise für gute Miets-
häuser mittlerweile beim 45-fachen des Jahresnettomietertrags, in Düsseldorf beim 22-fachen und in Köln beim 25-fachen. Vor acht Jahren lag der Vervielfältiger für solche Investments knapp halb so hoch. Den Investoren bleiben zwei Alternativen. Entweder sie erwerben Wohninvestments in peripheren Lagen oder sie investieren in Gewerbeimmobilien, wie Büro- und Geschäftshäuser. Auch Immobilienvermittler sollten sich auf das neue Marktumfeld einstellen. Immerhin ging wegen des knapperen Angebots in fast allen Top-7-Standorten zwischen 2014 und 2017 die Zahl der vermittelten Mietshäuser zurück. Wollen Makler ihre Investoren-Kunden professionell beraten, müssen sie bei Gewerbeobjekten einige Besonderheiten beachten.
Zunächst erfordern Gewerbeimmobilien vom Eigentümer mehr Fachwissen, denn die Mietverträge sind weniger stark reguliert als bei Wohnungen. Die Vertragslaufzeiten sind bei Büros befristet, häufig auf drei bis fünf Jahre, Zuschüsse für Mietereinbauten weit verbreitet. Auch die Nutzungsdauer der Immobilie ist kürzer: Während Wohnungen und Häuser in der Regel mehrere Jahrzehnte ohne beträchtliche Investitionen nutzbar sind, müssen Büros nach spätestens 20 Jahren umfassend saniert werden, weil sich die Ansprüche an Grundriss, Ausstattung und Technik geändert haben. Wer in Gewerbeimmobilien investiert, sollte über dieses Know-how verfügen. Während bei Wohnimmobilien und Geschäftshäusern mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss der Standort ein entscheidendes Kriterium für Vermietbarkeit und Miethöhe ist, spielt die Lage bei Büroobjekten eine untergeordnete Rolle.
Makler und Investoren sollten bei einem potenziellen Objekt zudem Zusatzvereinbarungen der Mietverträge prüfen. Dies gilt vor allem für Schönheitsreparaturen und Rückbaupflichten des Mieters. Falls keine bestehen, ist nämlich der Vermieter zu diesen Leistungen verpflichtet. Auch die Branche, welcher der Mieter angehört, ist wichtig. Ein Anwalt oder ein Arzt in den Erdgeschossflächen ist meist länger in den Räumlichkeiten als ein Gastronom.
Banken interessieren sich für Mietvertragslaufzeiten
Im anstehenden Finanzierungsgespräch interessieren sich die Banken sehr für die Ausgestaltung der Gewerbemietverträge, die Laufzeiten und Miethöhen und ob es im Gebäude Leerstände gibt. Das Geschäftsfeld des Mieters wird einer Risikogruppe zugeteilt. Dies geschieht vor dem Hintergrund der Wiedervermietbarkeit der Räume. Ein Radiologe muss beispielsweise an den Wänden besonderen Strahlenschutz anbringen. Der Nachmieter benötigt diese Vorkehrungen eher nicht.
Ein Gewerbevermieter muss also die finanziellen Reserven haben, dem Neumieter einen Umbaukostenzuschuss zu bezahlen, beziehungsweise Flächen vor dem Einzug zu renovieren. Den Bankberatern ist dieses Thema wichtig, weil das Vermietungsrisiko bei Bürogebäuden in der Regel höher als bei Wohnungen ist. Dies gilt besonders für Flächen, die zehn Jahre und mehr auf dem Buckel haben.
Dass es gerade jetzt sinnvoll sein kann, in Büros zu investieren, hat zwei Gründe. Die meisten Städte richteten in den zurückliegenden sechs Jahren ihren Fokus auf den Wohnungsbau; viele Bürogebäude wurden in Wohnraum umgenutzt. Dies rächt sich: In vielen Ballungsregionen ist der Büroleerstand unter die problematische Grenze von fünf Prozent gesunken. Die Folge: Viele Firmen suchen händeringend nach Flächen, werden aber nicht fündig. Gleichzeitig sind seit etwa drei Jahren die Büromieten vielerorts am Steigen. Dies gilt insbesondere für modernisierte und neu gebaute Flächen.
Zweitens hat die im Gewerbemietrecht vorherrschende Vertragsfreiheit auch ihre Vorteile. So können eher Mieterhöhungen, Index- oder Staffelmietvereinbarungen getroffen werden als beim Wohnraummietrecht. Bei Letzterem muss zudem mit weiteren politischen Eingriffen gerechnet werden, die die Renditen weiter schrumpfen lassen. Die Einführung der Mietpreisbremse könnte erst der Anfang gewesen sein. Die Politik denkt darüber nach, Kappungsgrenzen nach Modernisierungsmaßnahmen zu reduzieren und die Gültigkeit von Mietspiegeln zu verlängern. Beides wäre Gift für die Erträge. Im Gewerbesegment finden derlei Diskussionen nicht statt.