Die Grunderwerbsteuer ist in den letzten Jahren in fast allen Bundesländern erhöht worden. Daher lohnt es sich, alle Möglichkeiten zu nutzen, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nur der Teil des Kaufpreises, der für das Grundstück gezahlt wird. Wenn man im Kaufvertrag für Inventar und Zubehör einen gesonderten Kaufpreis vereinbart, spart man dafür die Grunderwerbsteuer.
Von Hans-Joachim Beck
Zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks gehören alle Sachen, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt sind und ohne die das Gebäude nicht vollständig wäre. Nicht zu dem Grundstück gehören dagegen Scheinbestandteile, Zubehör und Inventar.
Worauf keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss
Scheinbestandteile sind Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden sind. Bei Einbauten des Mieters kommt es darauf an, ob diese nach Ablauf der Mietzeit wieder beseitigt werden müssen oder vom Vermieter übernommen werden.
Unter Zubehör versteht man Sachen, die nicht Bestandteil des Gebäudes sind, aber dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen sollen und mit diesem in einem räumlichen Zusammenhang stehen. Hierzu gehören beispielsweise Fernsehantennen, Einbruchmeldeanlagen, Markisen und Gartengeräte. Auch Heizöl und andere Brennstoffe gelten als Zubehör. Gemäß dem Paragraphen 311 c im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gilt Zubehör als mitverkauft, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wird.
Möbel gehören dagegen zum Inventar. Dies gilt auch für die üblichen serienmäßig hergestellten Einbauküchen, die an anderer Stelle wiederaufgebaut werden können. Sollen diese Dinge mitverkauft werden, muss dies ausdrücklich vereinbart werden.
Wofür der Fiskus zur Kasse bittet
Geräteschuppen unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn sie ein festes Fundament haben. Fertiggaragen aus Beton unterliegen auch dann der Grunderwerbsteuer, wenn sie kein Fundament haben, weil sie aufgrund ihres Eigengewichts mit dem Boden verbunden sind. Autoabstellätze unterliegen der Grunderwerbsteuer, weil sie Bestandteile des Bodens sind.
Solaranlagen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn es sich um Betriebsvorrichtungen im Sinne des Paragraphen 68 Abs. 2 im Bewertungsgesetz (BewG) handelt, die nicht der Nutzung des Gebäudes, sondern der Ausübung eines Gewerbes dienen. Solaranlagen, die warmes Wasser herstellen, sind Bestandteile des Gebäudes. Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) sind Gebäudebestandteile, wenn sie ausschließlich der Versorgung der Bewohner dienen. Wenn Teile des Stroms in das Netz eingespeist werden, handelt es sich um Betriebsvorrichtungen. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine sogenannte Liebhaberei handelt oder die Einnahmen nach dem Paragraphen 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerfrei sind. Eine Ausnahme gilt jedoch für dach- und fassadenintegrierte Anlagen. Diese stellen für das Zivilrecht und die Grunderwerbsteuer Bestandteile des Gebäudes dar.
Hier sollten Sie Einspruch einlegen
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch der Kaufpreis, der beim Erwerb einer Eigentumswohnung für die Erhaltungsrücklage gezahlt wird, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Diese Auffassung halte ich jedoch nicht für richtig. Denn die Erhaltungsrücklage gehört nicht zum Grundstück. Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid für den Erwerb von Eigentumswohnungen sollte man daher in jedem Fall Einspruch einlegen.
Die Finanzämter übernehmen die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag, wenn die Preise für die beweglichen Sachen angemessen sind und 15 Prozent des gesamten Kaufpreises, höchstens jedoch 50.000 Euro nicht übersteigen. Um eine Haftung des Verkäufers zu vermeiden, sollte man folgende Formulierung wählen: „Die Parteien schätzen den Wert der mitverkauften beweglichen Sachen übereinstimmend mit xx Euro ein.“ Hat man die Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag nicht vereinbart, kann man dies auch noch nachträglich geltend machen. Ist der Bescheid schon ergangen, muss man Einspruch einlegen.
Veräußerungsgewinn
Der Gewinn aus der Veräußerung der beweglichen Gegenstände ist nur dann steuerpflichtig, wenn diese innerhalb von einem Jahr verkauft werden. Handelt es sich um Gegenstände des täglichen Gebrauchs, ist ein Gewinn in jedem Fall steuerfrei.
Handelt es sich bei der PV-Anlage um eine Betriebsvorrichtung, ist der Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig, auch wenn der Gewinn aus der Veräußerung des Grundstücks steuerfrei ist. Nur wenn die Anlage die Voraussetzungen des Paragraphen 3 Nr. 72 EStG erfüllt, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerfrei.
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